Loud - Juridisch Advies & Mediation
22-08-2022 | Algemeen
Lees meer
Vanaf 1 januari 2023 zal het verboden zijn om een kantoorgebouw te gebruiken als er niet minimaal een (geldig) energielabel C is, tenzij het een kantoorgebouw is die is uitgezonderd van deze regeling. Ben je eigenaar van een kantoorgebouw? Dan wordt het tijd om de nodige aanpassingen te doen als je nog niet in bezit bent van een energielabel C. Huur je een kantoorgebouw? Dan is het juist de vraag of de verplichting van een energielabel C voor jou of voor jouw verhuurder is.
Er zijn een aantal gebouwen uitgezonderd van deze verplichting, namelijk:
Het kan zo zijn dat ervoor de verkrijging van een energielabel C vóór 1 januari 2023 verschillende maatregelen moeten worden getroffen. In het geval dat deze maatregelen een terugverdientijd hebben van meer dan tien jaar, dan kan volstaan worden met de maatregelen die wel binnen tien jaar kunnen worden terugverdiend. Er kan dan worden volstaan met de bijbehorende energie-index. Het is dan wel belangrijk dat de betreffende maatregelen daadwerkelijk vóór 1 januari 2023 worden getroffen. Na 1 januari 2023 is de kans groot dat je geen beroep meer kunt doen op deze ‘tegemoetkoming’.
Het is de gemeente die voor de handhaving van deze regeling dient te zorgen. Het zal dan ook de gemeente zijn die bepaalt welke sanctie passend is. Hoe de handhaving precies zal gebeuren en welke sancties er bij de niet-naleving van de regelgeving gegeven zullen worden, is nog niet helemaal duidelijk. Wel lijkt het waarschijnlijk dat de gemeente zal controleren of je daadwerkelijk een energielabel C in bezit hebt en niet of je maatregelen hebt getroffen. Heb je dus wel maatregelen getroffen, maar niet het juiste label, dan zou toch een sanctie kunnen volgen.
Om te weten of het de verhuurder of huurder is die de maatregelen moet nemen, moet eerst de vraag gesteld worden of het gaat om een ‘gebrek’ (als bedoeld in het huurrecht). Een verhuurder moet ervoor zorgen dat een huurder gebruik kan maken van het verhuurde, zoals te verwachten was bij het aangaan van de huurovereenkomst. Gebeurt dit niet, dan kan kortom sprake zijn van een gebrek.
Aangezien het niet hebben van een energielabel C ervoor kan zorgen dat je geen gebruik meer mag maken van een kantoorgebouw, zal dit (waarschijnlijk) een gebrek opleveren. Als huurder dien je (vooral grotere) gebreken te melden bij de verhuurder. Daarom is het van belang dat je als huurder aan de bel gaat trekken bij je verhuurder en vraagt of er überhaupt al een energielabel aanwezig is. Dan weet je als huurder ook waar je aan toe bent.
Dan is nog de vraag wie het gebrek moet verhelpen. Hierbij is van belang dat eerst wordt vastgesteld wat er moet gebeuren om het energielabel te verkrijgen. Bij gebrek aan een energielabel is het verstandig als de verhuurder deze eerst aanvraagt.
Bij kleine gebreken die snel en/of makkelijk te herstellen zijn, dient de huurder deze voor zijn rekening en risico te nemen. Zijn er dus slechts kleine aanpassingen nodig, zoals het vervangen van lampen met een energiezuinigere variant, dan zou gezegd kunnen worden dat dit voor rekening moet komen van de huurder. Gaat het om grote aanpassingen, dan zal het eerder de verhuurder zijn die de aanpassingen moet verrichten. Het is in ieder geval van belang dat partijen hierover goed met elkaar in gesprek gaan en goede afspraken maken.
Wie betaalt de kosten?
Volgens de wet komen de kosten voor het verhelpen van een groot gebrek voor rekening van de verhuurder. Stel dat een verhuurder in zijn kantoorpand alle ramen met enkel glas vervangt voor dubbel glas. Doordat het pand hierdoor energiezuiniger is geworden, zal de huurder hier voordeel aan hebben in de vorm van een lagere energierekening. Je zou kunnen zeggen dat dit oneerlijk is tegenover de verhuurder.
Een logische oplossing voor de verhuurder zou zijn dat hij de kosten terugverdient door het verhogen van de huurprijs. Het probleem hierin is echter dat dit alleen is toegestaan als sprake is van een renovatie. Van een renovatie spreken we simpel gezegd als er een verbetering is voor de huurder. Of daadwerkelijk sprake is van een renovatie dient per geval beoordeeld te worden. Zodra gezegd kan worden dat sprake is van een renovatie, dan kan de verhuurder na afronding daarvan de huurprijs wel in verhouding verhogen.
Vergeet niet te kijken wat er is afgesproken in de huurovereenkomst die je als verhuurder en huurder bent aangegaan. Van de gebrekenregeling die in ons wetboek staat, mag namelijk (bij kantoorruimte) van worden afgeweken in de huurovereenkomst. Zo kan er bijvoorbeeld in de huurovereenkomst staan wie wat moet betalen.
Duidelijk is in ieder geval dat er een energielabel C moet komen. Mocht er nog geen actie zijn ondernomen, dan wordt dit tijd. Bent u verhuurder, vraag dan een energielabel aan als u dit nog niet hebt of als u een te laag label hebt. Voor een huurder is het belangrijk om de verhuurder van deze verplichting op de hoogte te stellen. Partijen kunnen dan onderzoeken wat er nog moet gebeuren als het vereiste label er nog niet is.
Vervolgens kunnen partijen vaststellen wie de maatregelen moet treffen en betalen. Uiteindelijk is dit afhankelijk van de omstandigheden en wat partijen hebben geregeld in hun overeenkomst. In het geval de partij die de maatregelen treft aanspraak wil maken op de regeling over terugverdientijd, dan is het verstandig om deze maatregelen vóór 1 januari 2023 te treffen.
Heb jij nog vragen naar aanleiding van deze blog of kunnen wij je ergens anders bij helpen? Laat het ons dan vooral weten!
Arbeidsrecht en sociale zekerheid
