Zonder ingebrekestelling hoeft geen schade te worden vergoed

De kopers van een woonhuis ontdekken dat het dak moet worden hersteld. Ze laten de reparatie uitvoeren en vragen de verkoper de rekening te betalen. Die heeft dat terecht geweigerd, oordeelt de kantonrechter.

Een echtpaar koopt een woning. Snel na de levering willen zij zonnepanelen op het dak leggen. Dan constateren zij dat het dak in slechte staat is. Snel herstel is volgens de dakdekker nodig omdat er al lekkage te zien is, waardoor bij een volgende regenbui flinke schade kan ontstaan. Herstel kost € 7.096. De kopers willen dat de verkoper dat vergoedt, maar die weigert dat.

Non-conform

De kopers halen verhaal bij de kantonrechter (rechtbank Noord-Holland). Die oordeelt dat het dak ‘non-conform’ is, maar dat nog niet kan worden beoordeeld of de verkoper aansprakelijk is voor de schade. Zo is onduidelijk wanneer de dakinspectie heeft plaatsgevonden (de brief van dat bedrijf is niet gedateerd), wanneer er lekkage was, wanneer herstelwerkzaamheden zijn verricht en wat de kosten daarvan waren: de kopers noemen verschillende bedragen voor de schadepost. Volgens de verkoper is er tussen de datum van overdracht en de inspectie (waar twee maanden tussen zitten) geen lekkage geconstateerd.

Verzuim

Voor het recht op schadevergoeding wegens wanprestatie (in dit geval: de levering van een non-conforme woning) is vereist dat de verkoper in verzuim verkeert. Verzuim treedt in wanneer een verkoper in gebreke is gesteld bij een schriftelijke aanmaning, waarbij hem een redelijke termijn van nakoming (het herstellen van het dak) wordt gegeven, en als dat binnen die termijn niet gebeurt. Het staat vast dat deze kopers geen ingebrekestelling hebben gestuurd. De herstelwerkzaamheden vonden al plaats vóórdat de verkoper (mondeling) aansprakelijk werd gesteld. De koper is dus niet voorafgaand aan de herstelwerkzaamheden in de gelegenheid gesteld zelf het dak te (laten) repareren.

Ingebrekestelling

Soms is geen ingebrekestelling vereist, maar dat doet zich hier niet voor. De kopers stellen weliswaar dat de lekkage zo nijpend was dat het dak direct moest worden hersteld, maar die stelling is – zeker nu de verkoper dit gemotiveerd bestrijdt – onvoldoende onderbouwd. Inspectie vond plaats omdat de kopers zonnepanelen wilden en niet omdat zij last hadden van lekkage. Uit de verklaring van de dakdekker (die pas is opgesteld ruim een jaar na de hersteldatum) valt niet op te maken dat er op dat moment sprake was van een ernstige lekkage waardoor direct herstel noodzakelijk was, en uit het inspectierapport dat de kopers vóór de aankoop kregen blijkt niet dat het dak moest worden hersteld. Toen het dak per se moest worden gerepareerd, was de verkoper op vakantie. Maar die kwam vijf dagen later weer thuis: de kopers hadden daar best op kunnen wachten.

Geen schadevergoeding

Kortom, oordeelt de kantonrechter: er was een ingebrekestelling vereist om het verzuim te doen intreden. Omdat die ingebrekestelling ontbreekt, hoeft de verkoper de schade niet te vergoeden.

ECLI:NL:RBNHO:2024:7764