Verkoper had voldoende verteld over funderingsprobleem van woning

Nederland heeft er een groot maatschappelijk probleem bij: de verzakkingscrisis. Ook in deze zaak is sprake van een slechte fundering van een huis. De vraag is of de verkoper daarover voldoende heeft verteld aan de koper, die nu te maken heeft met veel schade.

Een echtpaar koopt zonder makelaar een tussenwoning in een blok van drie huizen. Uit een bouwkundige keuring blijkt dat de fundering in een redelijke conditie is, maar de fundering is niet geïnspecteerd: de conditie ervan is eigenlijk niet bekend. In de koopovereenkomst staat onder andere dat de verkoper een mededelingsplicht heeft en dat de koper weet dat het huis is gefundeerd met houten palen, en dat die in kwaliteit achteruit kunnen gaan. Tot slot staat er een ouderdomsclausule in: nu de woning 90 jaar oud is, liggen de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager dan bij nieuwe gebouwen.

Herstelplannen

Vier dagen na de levering van de woning hoort de koper van zijn linker- en rechterbuurman dat bepaalde funderingen in slechte staat verkeren en moeten worden hersteld. Zij willen dat binnen enkele maanden laten doen. De herstelplannen zijn enkele dagen vóórdat de koper het huis ging bezichtigen met de vorige eigenaar besproken.

Tekortgeschoten

De koper vindt dat de verkoper toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De verkoper zou hem niet alle benodigde informatie hebben gegeven. Hij had ook gezegd dat hij niets wist over de kwaliteit van de fundering, maar dat wist hij dus wel. De koper heeft gedwaald: had hij dit alles geweten, dan had hij de woning niet gekocht, of in ieder geval niet voor deze prijs. Het geschil belandt bij de rechtbank Noord-Holland.

Geen schending van mededelingsplicht

Heeft de verkoper de mededelingsplicht geschonden door de koper niet volledig te informeren over de staat van de fundering en de herstelplannen van de buren? Volgens de rechtbank niet. Hij heeft verteld dat de gemeente de verzakking monitort en dat uit het meest recente rapport blijkt dat sprake is van klein verval. Het meest recente meetrapport van de gemeente en een taxatierapport, waarin met de staat van de fundering rekening was gehouden, heeft hij met de koper gedeeld, vóór het sluiten van de koopovereenkomst. De bouwkundig inspecteur heeft daarna de koper geadviseerd nader onderzoek naar de fundering te doen. Dit advies heeft hij niet opgevolgd.

Geen dwaling

Volgens de rechtbank heeft de koper bewust besloten om de staat van de fundering niet te laten inspecteren voorafgaand aan de koop. Nu de fundering niet is onderzocht, heeft de verkoper naar waarheid verklaard dat hij niet bekend was met de huidige staat van de fundering. Wel heeft hij de koper gewezen op de herstelplannen van de buren. Al met al heeft de verkoper zijn mededelingsplicht niet geschonden. Dan gaat het beroep op dwaling door de koper ook niet op.

Non-conformiteit

Was sprake van non-conformiteit van de woning? De koper stelt dat het huis niet voldoet aan wat hij ervan mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst en op grond van de mededelingen van de verkoper. Nu blijkt de woning niet bewoonbaar. Maar volgens de rechtbank heeft de koper onvoldoende onderbouwd dat de staat van de fundering zodanig was dat funderingsherstel op korte termijn noodzakelijk was. Dat was helemaal niet nodig, blijkt uit onderzoeksrapporten. Het huis was ten tijde van de verkoop en levering dus voor normaal gebruik geschikt, zodat geen sprake was van non-conformiteit. Het betreft een oude woning, gelegen in een gebied met funderingsproblematiek – wat de koper ook wist. Van hem had mogen worden verwacht dat hij hier goed onderzoek naar had gedaan. De situatie nu komt voor zijn rekening en risico, zeker nu in het koopcontract staat dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van de fundering, en dat de koper de verkoper vrijwaart voor aansprakelijkheid bij eventuele kwaliteitsvermindering daarvan.

ECLI:NL:RBNHO:2024:1335