Structureel te weinig huur voor bedrijfsruimte betaald? Dan volgt ontruiming

Een huurder van een restaurant betaalt gedurende lange tijd niet de volledige huurprijs. De huurachterstand betaalt de huurder dan in één keer. Toch wil de verhuurder de huuroverkomst ontbinden, maar op welke grond kan dat?

De eigenaar van een bedrijfsruimte verhuurt deze aan een ondernemer, die hierin een Chinees restaurant exploiteert. Na zo’n 14 jaar huur klaagt de huurder over gebreken aan het pand. Omdat die niet hersteld worden, betaalt zij de huurindexering niet meer, waardoor een huurachterstand ontstaat. Enkele jaren later laat de huurder werkzaamheden verrichten aan de meterkast en zij betaalt de rekening zelf. De huurachterstand loopt verder op tot bijna € 20.000. Dat bedrag heeft de huurder daarna volledig betaald.

Geen huurachterstand meer

Omdat de huurder steeds te laat is met het betalen van de huur, bepaalt de kantonrechter dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de huurder het pand moet ontruimen. Daartegen gaat de huurder in hoger beroep: er is immers geen huurachterstand meer. Ze exploiteert al meer dan 20 jaar haar restaurant en de inkomsten zijn nodig voor het levensonderhoud van haar gezin. Het restaurant verhuizen is eigenlijk onmogelijk. Ze heeft veel in haar zaak geïnvesteerd en daardoor een forse schuld opgebouwd.

Tekortkoming

Op grond van de wet geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Dat is anders als de tekortkoming gering is. In deze zaak, zo stelt het gerechtshof ’s-Hertogenbosch vast, heeft de huurder jarenlang de indexering en daarmee de gehele huurprijs niet betaald. Door structureel te laat te betalen is zij tekortgeschoten in haar verplichting. Feitelijk was de huurder steeds in verzuim. Dat verzuim wordt niet gezuiverd door betaling van de achterstallige huur: de huur had steeds moeten worden vooruitbetaald, zo staat in de huurovereenkomst. Nu de huurder al die maanden in verzuim verkeerde, is voldaan aan de vereisten voor ontbinding van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming was niet gering, aldus het hof.

Gebreken

En de kosten voor de meterkast? Een verhuurder moet op verlangen van de huurder gebreken herstellen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder dit zelf verhelpen en de kosten op de verhuurder verhalen, eventueel door ze in mindering op de huurprijs te brengen. Maar in deze zaak heeft de huurder niet aan de verhuurder gevraagd het gebrek aan de meterkast te verhelpen. Door dit niet te doen, is de verhuurder niet in verzuim gekomen en kunnen deze kosten niet op hem worden verhaald. De restauranthouder moet de zaak verlaten en krijgt de kosten voor de meterkast niet vergoed.

ECLI:NL:GHSHE:2023:1245