Schadevergoeding door gebrekkig bouwkundig rapport

Een bouwkundig rapport, ook al is het ‘slechts’ een visuele inspectie, moet altijd zorgvuldig worden opgesteld. Als een woningeigenaar schade lijdt doordat de inspectie gebrekkig is, moet de rapporteur die schade vergoeden.

Dit was aan de orde toen een echtpaar een woonboerderij wilde kopen en een bouwkundig bureau om een inspectierapport vroeg. Het bureau raamde de kosten voor aanpassingen aan de woning op € 6.950 en adviseerde voor nog eens € 19.250 werkzaamheden uit te voeren. Het echtpaar kocht de woning, en zette het drie jaar later weer te koop. Een geïnteresseerde vroeg hetzelfde bureau om een nieuw bouwkundig rapport. Nu bedroegen de directe kosten € 29.600 en de kosten van aanbevelingen € 28.200.

Schade

Uit die cijfers blijkt, aldus het echtpaar, dat het bureau bij de eerste inspectie essentiële bouwkundige aspecten over het hoofd heeft gezien. Als het stel van die gebreken had geweten, had het € 25.000 minder voor de woning kunnen bieden. Daarnaast heeft het echtpaar het huis – vanwege de opgelopen bouwkundige kosten – nu tegen een lagere prijs moeten verkopen: de verkoopprijs (€ 1.600.000) is met € 15.000 verlaagd. De beroepsfout van het bureau heeft hen € 40.000 gekost.

Zorgvuldig

De rechtbank Oost-Brabant vindt dat het bureau een schadevergoeding van € 12.500 moet betalen, meer niet. Dat vindt het bureau niet terecht en het gaat in hoger beroep. Volgens het bureau zijn de rapportages slechts een momentopname en hebben zij alleen een ‘algemene, visuele inspectie’ ten doel. Maar ook dan, vindt het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, moet een bouwkundig rapport zorgvuldig zijn. Nu er twee inspecties hebben plaatsgevonden bij dezelfde woning, mogen er geen verschillen bestaan die in redelijkheid niet kunnen worden verklaard.

Gerechtelijke deskundige

Maar volgens het bureau kán de rechtbank dit niet eens beoordelen: er had een gerechtelijke bouwkundige deskundige moeten worden ingeschakeld voor de feitelijke bezichtiging van het woonhuis. Nu is de rechtbank alleen afgegaan op verklaringen van getuigen. Ook dat vindt het hof niet juist: een rechter komt een grote vrijheid toe om wel of geen gerechtelijke deskundige te benoemen. En de noodzaak daarvoor is niet aangetoond.

Op tijd geklaagd

Heeft het echtpaar te laat geklaagd? Dat deed het immers pas na drie jaar, toen het nieuwe rapport uitkwam. Het hof wijst erop dat de klachttermijn gaat lopen zodra een gebrek is ontdekt of had moeten worden ontdekt. Het echtpaar wist pas door kennisname van het tweede rapport dat het eerste rapport gebreken vertoonde. Daarna hebben ze tijdig geprotesteerd.

Redelijk handelend vakgenoot

Bij een bouwkundige inspectie is het van belang welke gebreken een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot bij een visuele inspectie (zonder demontage, verplaatsen of verwijderen van materialen) had kunnen en moeten constateren. Ook het hof constateert dat het bureau niet altijd even zorgvuldig heeft gehandeld maar op onderdelen wel gelijk krijgt. Het echtpaar krijgt € 12.500 van de schade vergoed, evenveel als de rechtbank oordeelde.

ECLI:NL:GHSHE:2022:4109