Retentierecht kan nog worden ingeroepen na verkoop appartement

Een bouwbedrijf roept een retentierecht in op een appartement vanwege een betalingsachterstand door de projectontwikkelaar. Die heeft het appartement echter inmiddels verkocht aan een derde. Deze derde eist in een kort geding bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden beëindiging van het retentierecht. 

Een projectontwikkelaar en een bouwbedrijf sluiten een aannemingsovereenkomst voor de ontwikkeling van een appartement. Op basis van deze overeenkomst verricht het bouwbedrijf werkzaamheden aan het appartement en betaalt de projectontwikkelaar de bouwkosten. Op enig moment, als de bouwwerkzaamheden nog in volle gang zijn, verkoopt de projectontwikkelaar het appartement aan een derde. Na de verkoop stuurt het bouwbedrijf de projectontwikkelaar nog facturen voor afgesproken meerwerk en een laatste termijn. De projectontwikkelaar betaalt deze facturen niet.

Retentierecht

Als gevolg van de betalingsachterstand roept het bouwbedrijf een retentierecht in op het appartement en het bedrijf maakt het appartement ontoegankelijk voor de projectontwikkelaar en de koper. Deze koper wil het retentierecht beëindigen en stapt hiervoor naar de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, die deze vordering afwijst. In hoger beroep in kort geding bekrachtigt het gerechtshof de uitspraak van de voorzieningenrechter.

Ouder recht

Retentierecht is het recht van een aannemer om een goed (in dit geval een appartement) vast te houden totdat een verschuldigde betaling is voldaan. Het appartementsrecht van de koper is in deze zaak verkregen vóór het ontstaan van het retentierecht van het bouwbedrijf. Het appartementsrecht van de koper is daarmee een ‘ouder recht’ in de zin van de wet. Volgens de wet kan een schuldeiser een retentierecht ook inroepen tegen derden met een ouder recht. Dat kan als de vordering van de schuldeiser voortkomt uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan, of als de schuldeiser geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar te twijfelen.

Bevoegdheid

Van dat laatste is in dit geval volgens het gerechtshof sprake. Het bouwbedrijf had geen reden te twijfelen aan de bevoegdheid van de projectontwikkelaar om de aannemingsovereenkomst met betrekking tot het appartement voort te zetten, ook na verkoop en levering van het appartement. Voor de koper was het op het moment van aankoop en levering duidelijk dat het appartement nog in aanbouw was en dat het bouwbedrijf de feitelijke macht erover had. Het appartement was nog niet af en de sleutels moesten worden geleend van het bouwbedrijf. Ook na de levering heeft het bouwbedrijf nog werkzaamheden aan het appartement verricht. Door de koper is daar geen bezwaar tegen gemaakt of verzet aangetekend. Het bouwbedrijf mocht dan ook – in lijn met de wet en de strekking daarvan – het retentierecht tegen hem inroepen. Vooralsnog mag het bouwbedrijf het appartement dus 'vasthouden', totdat in een bodemprocedure – die het bouwbedrijf al is gestart – is bepaald wie de uitstaande betalingen moeten voldoen. 

ECLI:NL:GHARL:2024:3515