Oudere woning komt met (onzichtbare) gebreken

Na de aankoop van een woning blijkt er met het huis het nodige mis te zijn. De kopers willen dat de verkoper opdraait voor de schade, maar het gerechtshof wijst dit af.

Een echtpaar koopt een woonboerderij met zwembad. De vraagprijs is 575.000 euro, maar ze betalen er uiteindelijk 450.000 euro voor. In de koopakte is, zoals gebruikelijk is bij woningen ouder dan 30 jaar, een ouderdomsclausule opgenomen. Die clausule behelst dat de kopers zich ervan bewust zijn dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager zijn dan bij nieuwe woningen.

Non-conformiteit

Een half jaar na de aankoop beklagen de kopers zich bij de verkoper dat de vloerverwarming is aangelegd met goedkope buizen die lekken. Er moet een nieuwe vloerverwarming komen en een nieuwe vloer. Verder is de regenwaterafvoer niet goed aan het riool gekoppeld, is het fornuis niet goed aangesloten en doet de alarminstallatie het niet. De kopers eisen reparatie van dit alles en anders willen ze ruim 43.000 euro terug van de koopprijs, omdat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst: er is sprake van ‘non-conformiteit’. De rechtbank Oost-Brabant veroordeelt de verkopers tot betaling van zo’n 430 euro: voor herstel van het fornuis en voor een onderzoek aan de vloerverwarming. Dat vinden de kopers veel te weinig en ze gaan in hoger beroep bij het gerechtshof Den Bosch.

Staat van de woning

Het hof vindt ook dat er geen sprake is van toerekenbare tekortkoming van de verkoper en dat er geen sprake is van non-conformiteit van het huis. In de koopakte staat dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken.

Onzichtbare gebreken

De verkoper had bij de bezichtiging verteld dat hij niet wist of de alarminstallatie werkte. De kopers hadden dat toen moeten onderzoeken. Dat hebben ze niet gedaan en ze kunnen daar nu niet meer op terugkomen. Dat de vloerverwarming leidingen had die problemen kunnen opleveren, zoals corrosie, valt onder de ouderdomsclausule. Het gaat erom of de woonkamer kan worden verwarmd en dat kan nog steeds, ook met de achtergebleven houtkachel. Ook hier is geen sprake van non-conformiteit. De hemelwaterafvoer is wel non-conform, maar dit betreft een verborgen gebrek: de verkoper wist dit niet en hij is volgens de koopakte niet aansprakelijk voor onzichtbare gebreken. De kopers eisen dan wel ruim 6.000 euro schadevergoeding voor de regenafvoer, maar die schade hebben ze niet onderbouwd. Ze verliezen op alle fronten en moeten ook de griffierechten betalen (760 euro) en de advocaatkosten van de verkoper (4.000 euro).

ECLI:NL:GHSHE:2022:246