Ontbinding huurovereenkomst na brand in sportschool

Nadat in een gehuurd pand brand is uitgebroken, wil de huurder de huurovereenkomst ontbinden. De verhuurder wil dat de huurder het pand na herstel weer in gebruik neemt.

De brand brak uit halverwege de huurperiode van zeven jaar. De oorzaak blijft onduidelijk. De huurder kan zijn bedrijfsactiviteit, de exploitatie van een sportschool, niet meer voorzetten. Een half jaar na de brand vraagt hij ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter van de rechtbank Overijssel moet beslissen of dat wel kan, zeker nu de verhuurder de huurder wil houden aan de huurovereenkomst.

Gebrek

De kantonrechter wijst op een bepaling uit het Burgerlijk Wetboek: indien een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de verhuurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, zijn huurder én verhuurder bevoegd de huur te ontbinden. Dat ‘gebrek’ heeft betrekking op een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid (de brand), waardoor het huurgenot geheel of gedeeltelijk is komen te vervallen. Echter, volgens de kantonrechter kan in dit geval niet worden gesproken van gebreken die de verhuurder zou moeten verhelpen: verhelpen is namelijk onmogelijk, het pand is immers verwoest. Dat betekent dat beide partijen de huurovereenkomst kunnen ontbinden.

Huurgenot

Partijen zijn echter ook een overeenkomst aangegaan, en in de bijgesloten Algemene Bepalingen staat dat de ‘huurder geen recht heeft op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van brand’. Maar die regel is, aldus de kantonrechter, niet van toepassing: die gaat over ‘vermindering van het huurgenot’. In deze situatie was geen sprake van een verminderd huurgenot: er was in het pand helemaal geen huurgenot meer mogelijk. Wat in de Algemene Bepalingen staat is daarom niet van toepassing op deze situatie. De huurder heeft enkele maanden na de brand de huurovereenkomst rechtsgeldig ontbonden en hoefde nadien geen huur meer te betalen.

Schade

Ook voor de verhuurder moet dat aanvaardbaar zijn. De schade die hij heeft geleden is vergoed door zijn verzekeraar: niet alleen de herbouw van het pand maar ook misgelopen huurinkomsten over een jaar, terwijl de wederopbouw binnen een half jaar kon worden uitgevoerd. De huurder kan niet worden verplicht het pand na herbouw weer in gebruik te nemen: er zijn geen douches en kleedruimtes aangebracht, zodat het pand ongeschikt is als sportschool.

ECLI:NL:RBOVE:2022:1005