Ondertekende offerte zonder essentialia is geen aannemingsovereenkomst

Een stel tekent een offerte van een aannemer voor de bouw van een nieuwe woning. Als de bouw uiteindelijk niet doorgaat wil de aannemer toch geld zien van het stel. Volgens hem is een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. De rechtbank Noord-Holland gaat daar niet in mee.

Een stel heeft een kavel in een nieuwbouwproject en wil daarop een huis laten bouwen. Ze vragen een architect een ontwerp te maken dat voldoet aan de regels en past bij hun budget. De architect maakt een grof schetsontwerp van drie pagina’s met een indruk van een vooraanzicht en twee handgetekende plattegronden. Op basis van deze schets stelt de aannemer een offerte op, die het stel ondertekent. Als zij uiteindelijk niet met de aannemer in zee willen, eist die de aanneemsom terug, minus de besparing door de opzegging van de aannemingsovereenkomst. Het stel wil dit echter niet betalen. Volgens de aannemer is een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen en is het stel door de opzegging daarvan verplicht te betalen.

Aanbod en aanvaarding

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Die hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden, maar kunnen ook blijken uit gedragingen van partijen. Of een overeenkomst tot stand is gekomen, hangt af van wat partijen over en weer hebben gedaan en verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Beslissend is of zij over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt. Wat in een bepaald geval de essentialia van het contract zijn, is afhankelijk van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen om verder te onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval.

Essentialia 

De ondertekende offerte van de aannemer was opgesteld op basis van aannames, onder meer over de aan te brengen installaties en de te gebruiken materialen. Er was op het moment dat de offerte werd opgesteld immers nog geen concrete ontwerptekening bekend, er lag alleen een schetsontwerp. De offerte bevatte nauwelijks gespecificeerde bedragen. Ook stonden er specificaties voor meerwerk in die zagen op een andere woning. Daarnaast was ten tijde van het maken en tekenen van de offerte nog niet bekend of de gemeente akkoord zou gaan met het ontwerp. Hiermee – zo oordeelt de rechtbank – staat vast dat er tussen partijen op het moment van het tekenen van de offerte geen overeenstemming bestond over de essentialia van de overeenkomst. 

Toezeggingen

Daar komt bij dat de offerte, volgens het stel, alleen is ondertekend zodat een architect een concreter ontwerp kon maken. De aannemer heeft volgens hen expliciet vermeld dat zij door ondertekening nog nergens aan vast zouden zitten. De aannemer heeft dit niet kunnen weerleggen. Op de zitting zei hij alleen dat hij het stel heeft 'gefeliciteerd met de woning'. Hij heeft de rechtbank er daardoor niet van kunnen overtuigen dat wat het stel hierover stelt niet klopt.

Stappenplan

Ook blijkt uit een door de aannemer gemaakt stappenplan dat een aannemingsovereenkomst pas zou worden gemaakt nadat er concrete tekeningen van een architect zouden zijn. Ook op basis daarvan mocht het stel volgens de rechtbank verwachten dat het met ondertekening van de offerte nog geen aannemingsovereenkomst zou sluiten.

Geen overeenkomst

Kortom, ondanks de ondertekening van de offerte hebben partijen volgens de rechtbank geen overeenstemming bereikt over de essentialia van een overeenkomst. Bovendien mocht het stel uit de uitlatingen van de aannemer en het stappenplan afleiden dat ondertekening niet tot de totstandkoming van een aannemingsovereenkomst zou leiden. Er is dus geen overeenkomst tot stand gekomen. De vordering van de aannemer wordt afgewezen; het stel hoeft hem niets te betalen.

ECLI:NL:RBNHO:2024:8240