Makelaar heeft recht op vergoeding bij voortijdige beëindiging

Ook bij een 'no cure no pay'-overeenkomst kan iemand nog steeds recht hebben op een redelijke vergoeding bij voortijdige beëindiging. Dat blijkt uit een geschil tussen een makelaar en de eigenaren van een pand.

Vier eigenaren van een zalencentrum voor feesten geven een makelaar de opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van hun pand. In de opdrachtbevestiging met de voorwaarden wordt een courtage afgesproken van 1,25 procent van de verkoopprijs bij een succesvolle verkoop. Afgesproken is dat de courtage alleen verschuldigd is na realisatie van een onvoorwaardelijke overeenkomst en dat die alle werkzaamheden van de makelaar behelst. En ook dat de door de makelaar gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing zijn. Daarin staat onder meer dat de makelaar bij tussentijdse intrekking of beëindiging van de opdracht courtage in rekening kan brengen. Verder is bepaald wanneer courtage moet worden betaald als de opdracht niet voltooid wordt en dat, wanneer partijen geen courtage zijn overeengekomen dat ziet op het einde van de opdracht, de makelaar een vergoeding kan declareren op basis van al bestede uren.

Ingetrokken

Door bemiddeling van de makelaar volgen er twee biedingen op het pand. Na een tegenvoorstel van de tweede bieder wordt het eerste bod verhoogd. De eigenaren worden het echter niet eens over de verkoopsom en daarom wordt de opdracht aan de makelaar ingetrokken. Die sommeert de eigenaren dan de overeengekomen courtage van 1,25 procent van de geboden koopsom van 2,65 miljoen euro te betalen (33.125 euro exclusief btw). Daarbij wijst de makelaar op de algemene voorwaarden. Een half jaar later stuurt hij de eigenaren een kostennota toe van in totaal 10.285 euro inclusief btw. Deze kostennota betreft een urendeclaratie voor het door hem verrichte advieswerk.

Volle loon

Omdat de eigenaren niet betalen, stapt de makelaar naar de rechtbank. Hij vordert primair het bedrag van 33.125 euro en subsidiair het bedrag van 8.250 euro en baseert die vorderingen op nakoming van de gesloten overeenkomst. Daarbij beroept hij zich op artikel 7:411 lid 2 Burgerlijk Wetboek, waarin staat dat de opdrachtnemer alleen recht heeft op het volle loon als het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever toe te rekenen is en de betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is. De courtage betreft volgens de makelaar het volle loon als bedoeld in deze bepaling.

Voor wat betreft de primaire vordering beroepen de pandeigenaren zich op de afspraak dat de courtage alleen verschuldigd is bij een succesvolle verkoop ('no cure no pay'). Omdat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, is er ook geen courtage verschuldigd, zo stellen zij. Ten aanzien van de subsidiaire vordering voeren de eigenaren aan dat zij en de makelaar met hun 'no cure no pay'-afspraak zijn afgeweken van de algemene voorwaarden, zodat er ook geen vergoeding op uurbasis betaald hoeft te worden.

Geen succesvolle verkoop

De rechtbank Amsterdam wijst er erop dat de partijen zijn overeengekomen dat de courtage van 1,25 procent enkel verschuldigd is bij een succesvolle verkoop. Nu vaststaat dat er geen overeenkomst met de bieder tot stand is gekomen, is op die grond geen 33.125 euro aan de makelaar verschuldigd. De primaire vordering wordt dan ook afgewezen. Artikel 7:426 BW maakt dat niet anders, omdat dit artikel uitgaat van een door bemiddeling tot stand gekomen overeenkomst. Die is hier niet, aldus de rechtbank.

Afwijkende uitleg

Wel heeft de makelaar recht op betaling van 8.250 euro als vergoeding op uurbasis. Uit de bewoordingen van de overeenkomst is volgens de rechtbank af te leiden dat als er geen koopovereenkomst tot stand komt geen courtage van 1,25 procent verschuldigd is. Dat – wanneer er geen overeenkomst tot stand komt – helemaal niets verschuldigd is, volgt hier niet uit. Het is aan de pandeigenaren, die zich beroepen op een van de algemene voorwaarden afwijkende uitleg van de overeenkomst, om met feiten en omstandigheden te komen die deze uitleg onderbouwen. Zij hebben gewezen op hun intentie om van de overeenkomst af te kunnen en op het 'no cure no pay'-karakter van de overeenkomst. De makelaar daarentegen betwist dat is afgeweken van de vergoedingsregeling in de algemene voorwaarden en zegt dat het juist niet de bedoeling was dat de eigenaren de opdracht zonder enige betaling konden intrekken. Dat de makelaar de bedoeling van de pandeigenaren zo had moeten begrijpen zoals zij stellen, hebben ze onvoldoende toegelicht.

Verder acht de rechtbank van belang dat ook bij een 'no cure no pay'-overeenkomst nog steeds aanspraak kan bestaan op een redelijke vergoeding bij voortijdige beëindiging. Daarbij wordt gewezen op een Hoge Raad-arrest uit 2003, waar dit uit volgt. Partijen kunnen hiervan weliswaar afwijken, maar dat dit hier is gebeurd, hebben de eigenaren onvoldoende onderbouwd. Het 'no cure no pay'-karakter op zichzelf is daarvoor dus onvoldoende. Dit betekent, zo concludeert de rechtbank, dat partijen niet zijn afgeweken van de algemene voorwaarden en dat de eigenaren op basis van die voorwaarden een vergoeding op uurbasis moeten betalen. De makelaar krijgt van hen 8.250 euro.

ECLI:NL:RBAMS:2022:5662