Lawaai van brandtrap in appartementencomplex is nog geen ‘gebrek’

Een huurder van een appartement klaagt over het lawaai dat een brandtrap veroorzaakt als mensen daaroverheen lopen. Zij wil dat de woonstichting dit ‘gebrek’ herstelt en tot die tijd wil zij een vermindering van de huur. De kantonrechter denkt daar anders over.

Een vrouw huurt een woning in een appartementencomplex. Haar appartement ligt op de eerste verdieping, recht tegenover een stalen brandtrap die uitkomt in de binnentuin. Zij klaagt meerdere keren bij de woonstichting (de verhuurder) over geluidsoverlast als mensen deze trap gebruiken. Als de woonstichting hier niets mee doet, gaat de vrouw naar de kantonrechter (rechtbank Rotterdam). Volgens haar is sprake van een ‘gebrek’: de woonstichting moet dit verhelpen en de huurder wil een huurprijsvermindering tot het probleem is verholpen.

Gebrek

Is de overlast die de huurder ervaart een gebrek aan de woning? In het Burgerlijk Wetboek staat ‘gebrek’ gedefinieerd: ‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak.’

Geluidsonderzoek

Vaststaat dat de brandtrap er was toen de vrouw in het complex ging wonen. De trap behoort tot de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex en is een aangelegenheid van de Vereniging van Eigenaren. De brandtrap kan niet worden verwijderd. De woonstichting heeft geen overlastklachten gekregen van andere huurders. In opdracht van de vrouw is een geluidsonderzoek uitgevoerd. Op enkele momenten zijn grenswaarden overschreden, maar de onderzoekers hebben door ‘stoorgeluiden in de woning’ niet alles kunnen registreren. Volgens hen is de kans zeer waarschijnlijk dat een gemiddeld mens slaapverstoring in de avond en nacht ervaart als de brandtrap wordt gebruikt.

Huurgenot

Volgens de kantonrechter is op basis van dit onderzoek onvoldoende duidelijk dat sprake is van een zodanig ernstige en structurele aantasting van het huurgenot dat daaruit de aanwezigheid van een gebrek volgt. Daarvoor zijn op te weinig dagen metingen verricht en is het aantal piekmomenten te beperkt. De logboeken van de huurder geven alleen haar eigen ervaringen weer.

Geen huurprijsvermindering

Al met al, concludeert de kantonrechter, is de mate van overlast die deze huurder ervaart niet voldoende objectief vast te stellen, zodat ook niet kan worden geoordeeld dat de brandtrap als oorzaak van die overlast een gebrek oplevert. De woonstichting is niet verplicht maatregelen te nemen tegen de overlast die de vrouw ervaart, en zij krijgt geen huurprijsvermindering. De woonstichting moet zich wel inspannen om het gebruik van de brandtrap tegen te gaan. De huurder moet de proceskosten betalen, € 677.

ECLI:NL:RBROT:2024:5781