Huurder eist met succes inzage in huurovereenkomst met andere huurder

In een geschil tussen een verhuurder en huurder van een bedrijfspand beslist de voorzieningenrechter dat de verhuurder inzage moet geven in de huurovereenkomst die hij met een andere huurder in hetzelfde pand heeft gesloten. Doet de verhuurder dit niet, dan moet zij een flinke dwangsom betalen.

Een bedrijf huurt twee ruimtes in een kantoorpand, op basis van twee verschillende huurovereenkomsten en huurprijzen, maar met dezelfde einddatum: 30 september 2019. In beide huurovereenkomsten staat dat deze behoudens beëindiging door uitsluitend de huurder worden voortgezet voor nog eens drie jaar, en dat daarna een verlenging volgt voor telkens een jaar. Eind 2021 laat de verhuurder weten dat zij de huurprijs van beide kantoorruimtes wil verhogen. Na deze verhoging zou de huurprijs meer dan het dubbele bedragen en daarmee gaat het hurende bedrijf niet akkoord. De verhuurder meldt het bedrijf hierop dat de huur zal worden opgezegd per 30 september 2022 en vraagt deze huurder te bevestigen dat hij instemt met de opzegging en toezegt het gehuurde te zullen ontruimen. Het bedrijf laat echter weten hier niet mee akkoord te gaan.

Bedoeling van partijen

De verhuurder stelt zich in een brief aan de huurder op het standpunt dat uit de huurovereenkomsten duidelijk blijkt dat het de bedoeling van partijen is geweest om, na een initiële huurtermijn van drie jaar, één huurdersoptie overeen te komen. Daarna zouden er gewone verlengingstermijnen van telkens een jaar van toepassing zijn. Uit zowel de tekst van de huurovereenkomst als de bedoeling van partijen blijkt duidelijk dat het nooit de bedoeling is geweest het opzeggingsrecht van de verhuurder volledig uit te sluiten, aldus de verhuurder. De opzegging is dan ook rechtsgeldig.

Bewuste keuze

Het weglaten van de optie dat ook de verhuurder kan opzeggen is echter een bewuste keuze van de verhuurder geweest, zo stelt het hurende bedrijf bij de voorzieningenrechter (rechtbank Amsterdam). Op straffe van dwangsommen eist zij afgifte van de huurovereenkomst die de verhuurder met een van de drie andere huurders in het pand heeft gesloten. Daarin zou volgens haar namelijk wel expliciet staan dat ook de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. Dit ondersteunt het standpunt van het hurende bedrijf dat het wel degelijk de bedoeling van partijen was om de mogelijkheid van opzegging door de verhuurder uit te sluiten. Met die overeenkomst in handen, staat zij sterker in de bodemprocedure, aldus de huurder. Omdat zij binnenkort van de verhuurder het pand uit moet, heeft zij een spoedeisend belang bij afgifte van het document en daarom spant zij een kort geding aan. De verhuurder heeft daarnaast een bodemprocedure tegen de huurder aangespannen, die voor eind september op de rol staat.

Drie voorwaarden

Artikel 843 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering biedt de mogelijkheid om inzage te vorderen in bescheiden ten behoeve van bewijslevering. Aan de toewijsbaarheid van een vordering gebaseerd op dit wetsartikel zijn drie cumulatieve voorwaarden verbonden: rechtmatig belang, bepaalde bescheiden en partij zijn bij de rechtsbetrekking, aldus de voorzieningenrechter. De huurder heeft rechtmatig belang bij haar vordering, omdat zij de overeenkomst kan inbrengen in de aanhangige bodemprocedure. Ook gaat het slechts om een bepaald bescheiden: de huurder vordert de afgifte van één met name genoemd stuk. Van een 'fishing expedition' is dus geen sprake. En, zo bepaalt de voorzieningenrechter tot slot, de huurder is partij bij de rechtsbetrekking met de verhuurder en wil een document waar de verhuurder over beschikt én dat duidelijkheid kan geven in de verhouding en de bedoeling van partijen. Nu de andere huurder, met wie de overeenkomst is gesloten, het hurende bedrijf zelf al vrijwillig inzage in het document heeft gegeven, houdt ook het argument van geheimhouding geen stand. Gevoelige informatie kan bovendien onleesbaar worden gemaakt.

De huurovereenkomst kan een belangrijke bijdrage leveren in het geschil, aldus de voorzieningenrechter. De verhuurder moet daarom binnen vijf dagen na betekening van het vonnis een afschrift ervan afgeven aan de huurder. Doet de verhuurder dit niet, dan volgt een dwangsom van 5.000 euro per dag, met een maximum van 50.000 euro. 

ECLI:NL:RBAMS:2022:5123