Huurcommissie kan altijd om oordeel worden gevraagd

Nadat de huurprijs is overeengekomen, stapt de huurder naar de Huurcommissie om de redelijke huurprijs te laten vaststellen. Dat is te laat, zegt de verhuurder. Heeft hij gelijk?

In de huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte is bepaald dat de kale huur 720 euro per maand bedraagt. Enkele maanden later laat de huurder weten, na een huurprijscheck te hebben gedaan, dit te veel te vinden, en betaalt sindsdien aan kale huur 620 euro. Vervolgens wordt ook de Huurcommissie ingeschakeld. Deze vindt 400 euro een redelijke huurprijs. De huurprijs wordt zelfs tijdelijk verlaagd tot 40 procent (160 euro), vanwege optrekkend vocht in de slaap- en woonkamer.

Te weinig punten

De verhuurder vindt dat de huurder de aanvangshuurprijs niet (meer) mocht laten toetsen, omdat al een nieuwe, lagere huurprijs is overeengekomen. Bovendien heeft de Huurcommissie de huurprijs te laag vastgesteld: er zijn te weinig punten toegekend voor de WOZ-waarde en de energieprestatie. Daarom komt de woningwaardering te laag uit. De kantonrechter (rechtbank Rotterdam) moet dit conflict beslechten.

Toetsen

Een huurder heeft het recht de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Van dit recht kan niet worden afgeweken, zelfs als partijen later een andere huurprijs zijn overeengekomen. In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte staat dat de Huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs toetst aan regels in het Besluit huurprijzen woonruimte. Ook de kantonrechter moet deze regels toepassen. Jaarlijks, steeds per 1 juli, worden de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten vastgesteld, behorend bij een bepaald aantal punten.

Geen WOZ-beschikking

In deze zaak kende de Huurcommissie 13 punten toe voor de WOZ-waarde. Dit puntenaantal wordt altijd toegekend als er geen WOZ-beschikking is. Er is wel een WOZ-beschikking voor de tweekapper, waarvan de gehuurde woning er één is. Beide woningen zijn even groot. De kantonrechter stelt de WOZ-waarde vast op de helft van de waarde van de tweekapper. Bij die WOZ-waarde horen 31 punten. Daarnaast heeft de Huurcommissie nul punten toegekend voor de energieprestatie, omdat er geen apart energielabel is geregistreerd. Er is wel een energielabel voor de tweekapper. De kantonrechter vindt dat ook daarvan kan worden uitgegaan. Het energielabel is C en daarbij horen 15 punten voor de energieprestatie. Bij herberekening van het aantal punten resteert een maximale aanvangshuurprijs van 582 euro. Dat is de kale huurprijs, aldus de kantonrechter.

Redelijke huurprijs

De Huurcommissie verlaagde de huurprijs vanwege de vochtoverlast tot 40 procent van de redelijke huurprijs. Ook de kantonrechter moet rekening houden met de aanwezigheid van gebreken. De verhuurder heeft de overlast niet betwist en ook niet aangeven waarom de korting onredelijk zou zijn. De kantonrechter past dezelfde korting toe en bepaalt de huurprijs op 232 euro, 40 procent van de maximaal redelijke huurprijs.

ECLI:NL:RBROT:2022:5134