Geen stroom afsluiten om achterstallige huur te innen

Mag een verhuurder de stroom in een woning afsluiten als de huurder de huur niet op tijd betaalt? Nee, want elektratoevoer is een essentiële voorziening en stroomafsluiting is dan een te zwaar middel.

Een man huurt op een camping een caravan. De huurprijs bedraagt € 2.300 per jaar. De kosten voor elektra en water zijn voor rekening van de huurder. Omdat er een betalingsachterstand is, sluit de campingeigenaar de elektratoevoer naar de caravan af. Hij wil de stroom pas weer aansluiten als de huurder de achterstallige huur van € 7.500 alsnog betaalt. De huurder begint een kort geding om de campingeigenaar te dwingen de stroomtoevoer te hervatten, op straffe van een dwangsom van € 200 per dag, tot een maximum van € 10.000. Volgens de huurder mág de campingeigenaar de stroom niet afsluiten: dat dit mag staat niet in de wet en ook niet in de huurovereenkomst. De man woont met zijn gezin met jonge kinderen in de caravan. Aansluiting op het elektriciteitsnet is essentieel voor het dagelijks leven, zeker in de koude winterperiode – de stroomafsluiting vond plaats in december. De campingeigenaar wijst op de grote betalingsachterstand en op het feit dat het gezin permanent in de caravan verblijft, terwijl alleen ‘recreatieve’ bewoning is toegestaan – iets wat de huurder zelf ontkent.

Proportioneel

In de huurovereenkomst staat dat de campingeigenaar moet zorgen voor toevoer van elektra. Het opschorten van een verbintenis is echter mogelijk, om zo voor nakoming van een verbintenis door de wederpartij te zorgen (bijvoorbeeld het betalen van de huur). Wel moet de opschorting ‘proportioneel’ zijn: de tekortkoming (de betalingsachterstand) moet de opschorting rechtvaardigen. De kantonrechter (rechtbank Zeeland-West-Brabant) oordeelt dat in deze zaak de opschorting van de elektratoevoer een te zwaar middel is. Voor het innen van een betalingsachterstand of het beëindigen van een onrechtmatige permanente bewoning staan voor de campingeigenaar juridische wegen open. Het eigenmachtig afsluiten van de elektratoevoer is niet gepast. Elektratoevoer is essentieel voor de bewoning van een woning. De campingeigenaar moet de elektratoevoer hervatten en mag deze niet opnieuw afsluiten.

Dwangsom

Omdat de huurder er belang bij heeft dat de campingeigenaar dit vonnis echt naleeft, worden de dwangsommen toegewezen. De kantonrechter stelt het maximum echter op € 5.000; ook dat bedrag moet een voldoende prikkel tot nakoming zijn.

ECLI:NL:RBZWB:2023:338