E-mailbevestiging na mondeling aanbod is nog geen koopovereenkomst

Een e-mail van de makelaar met een samenvatting van een besproken voorstel kan niet worden gezien als een schriftelijke bevestiging van een zonder voorbehoud gedaan aanbod. Dat oordeelt de rechtbank Gelderland in een kort geding.

Een cafetaria-uitbater wil een bedrijfspand met een bedrijfswoning kopen. De makelaar van het pand laat in een e-mail van 19 november 2021 weten dat de koopsom voor de cafetaria inclusief de bedrijfswoning vier ton bedraagt. De koper gaat hier telefonisch mee akkoord.

In februari laten de verkoper en de makelaar echter weten dat de cafetaria met de bedrijfswoning inclusief toebehoren en goodwill voor vijf ton kan worden gekocht. De koper gaat hier niet mee akkoord: volgens haar is er in november 2021 al een koopovereenkomst met een bedrag van 400.000 euro tot stand gekomen. In een kort geding vraagt zij de rechtbank Gelderland de verkoper en makelaar te verplichten akkoord te gaan met die vier ton. De uitbater verwijst hierbij naar het mondelinge aanbod, dat door de makelaar per e-mail bevestigd is en dat vervolgens door haar is geaccepteerd. Hiermee is er tussen de partijen een overeenkomst tot stand gekomen, aldus de vrouw.

Uitgangspunt

De verkopers en de makelaar zijn het hier niet mee eens. Volgens de makelaar is het bedrag van 400.000 euro alleen besproken als uitgangspunt, en dit bedrag zag alleen op het pand en niet op het bedrijf.

De verkoper stelt ook dat hij de makelaar nog geen opdracht had gegeven om het pand te verkopen: de makelaar was dus niet bevoegd om namens hem op te treden. Hij zou ook niet de schijn hebben gewekt dat de makelaar dit wel kon doen. Hoewel de koper en verkoper elkaar in november wel hebben gebeld om elkaar te feliciteren, heeft hij toen meteen aan de koper laten weten dat hij inhoudelijk niets wist over de verkoop van het pand.

Geen aanbod

De e-mail van 19 november kan niet als schriftelijke bevestiging van een zonder voorbehoud gedaan aanbod gelden, zo oordeelt de rechtbank. Daarvoor is verdere bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding zich niet leent. Daar komt bij dat de makelaar in november alleen de verkoopprijs van het pand zou hebben genoemd en dat niet is gesproken over de verkoopprijs van de onderneming, terwijl de koper tijdens de rechtszitting heeft verklaard dat het haar niet alleen om het pand te doen was maar ook om de benodigde (horeca)vergunningen. In dat licht bezien kan ook de e-mail van 19 november 2021 niet als schriftelijke bevestiging van een zonder voorbehoud gedaan aanbod gelden.

Aangezien de koper er niet gerechtvaardigd op had mogen vertrouwen dat aan haar namens de makelaar een aanbod is gedaan, wijst de rechtbank de vorderingen af.

ECLI:NL:RBGEL:2022:2308