Dringend eigen gebruik van een bedrijfsruimte

Een pand wordt verhuurd aan een hotelbedrijf, totdat de pandeigenaar het om ‘dringend eigen gebruik’ terug wil hebben. De Hoge Raad gaat in op wat ‘dringend eigen gebruik’ is.

Een pandeigenaar exploiteert tussen 2002 en 2006 een hotel. Daarna verhuurt hij het pand aan een vennootschap die er ook een hotel in runt. De huurprijs bedraagt 248.706 euro per jaar. Dit bedrag wordt in een aparte procedure op verzoek van de huurder verlaagd naar 180.000 euro.

Beter rendement

Na tien jaar, wanneer de tweede huurperiode van vijf jaar afloopt, wil de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. Hij wil zelf weer een hotel in het pand beginnen: dat levert voor hem een aanmerkelijk beter rendement op dan bij de verhuur van het pand. De kantonrechter (rechtbank Amsterdam) wijst dat af, het gerechtshof Amsterdam ook.

Onvoldoende dringend

Het hof wijst erop dat de pandeigenaar er in 2006 zelf voor heeft gekozen om de winstgevende exploitatie van zijn hotel stop te zetten. Ook toen had exploitatie meer opgeleverd dan verhuur. Deze betrekkelijk recente eigen keuze van de verhuurder doet af aan de dringendheid van zijn wens zelf een hotel uit te baten. Hij beschikt als belegger over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag is waarom hij juist in dit pand en juist op dit moment weer een hotel wenst te beginnen. De noodzaak daarvoor is onvoldoende aangetoond, zodat de wens volgens het hof ‘onvoldoende dringend’ is. De verhuurder legt de zaak voor aan de Hoge Raad.

Bedrijfseconomische redenen

De Hoge Raad stelt dat een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval moet worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen daarbij voldoende zijn. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd, als hij het pand niet zelf in gebruik kan nemen. Het is de huurder die aannemelijk moet maken dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft. In dit geval had de huurder kunnen wijzen op de vastgoedportefeuille: de verhuurder kan mogelijk in een ander pand een hotel beginnen. Daar komt bij dat zelfexploitatie leidt tot een behoorlijke rendementsverbetering en dat duidt op de noodzaak tot dringend eigen gebruik. Tot slot had het hof niet mogen spreken over de ‘recente eigen keuze’ van de verhuurder om het hotelbedrijf van de hand te doen: dat is inmiddels 16 jaar geleden. De huurder verliest de zaak, de pandeigenaar mag in het pand zelf weer een hotel beginnen.

ECLI:NL:HR:2022:494