De grootste valkuil bij het opstellen van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte

Het lijkt makkelijk om een huurovereenkomst voor de verhuur van jouw bedrijfsruimte op te stellen. De valkuil waarover velen verhuurders echter struikelen, is het niet inzichtelijk hebben van de regimes binnen het huurrecht. Als het om de verhuur van bedrijfsruimte gaat, kennen we twee regimes: 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte. Het is daarbij belangrijk om te weten onder welk regime jouw bedrijfspand valt zodra je het gaat verhuren. De bepalingen voor 290-bedrijfsruimte bieden de huurder namelijk meer bescherming waar je als verhuurder niet omheen kunt. Stel je een huurovereenkomst op zonder dat je hier rekening mee houdt? Dan kun je daar op een later moment problemen aan ondervinden.

De eerste fout: de bestemming

In de praktijk zien we vaak dat het regime wordt overgenomen uit de titel van het verkeerd uitgekozen model. Aan modellen van huurovereenkomsten is tegenwoordig immers geen gebrek meer. Het regime wordt echter juist bepaald aan de hand van de overeengekomen bestemming. Hierbij is het wel van belang dat de overeengekomen bestemming ook overeenkomt met het feitelijke gebruik.

Kom je met de huurder overeen dat het pand bestemd is om gebruikt te worden voor de uitvoering van een supermarkt (dit valt onder detailhandel), dan zal dit (zoals je hieronder kunt lezen) onder 290-bedrijfsruimte vallen.

Wanneer is sprake van 290-bedrijfsruimte?

290-bedrijfsruimte staat ook wel bekend als ‘middenstandsbedrijfsruimte’. Dit komt omdat de huurders vaak vanwege hun inkomsten gebonden zijn aan een vaste locatie, aangezien zij afhankelijk zijn van een vaste klantenkring op die locatie. Te denken valt aan:

• Detailhandel;
• Een restaurant of café;
• Een afhaal- of besteldienst;
• Een ambachtsbedrijf;
• Een hotelbedrijf;
• Een kampeerbedrijf.

Deze bedrijven dienen overigens open te staan voor publiek.

Termijnbescherming, huurbescherming en huurprijsbescherming

Een huurder van 290-bedrijfsruimte wordt zodanig beschermd dat de huurder aanspraak kan maken op een eerste huurtermijn van minimaal vijf jaar. Zijn deze vijf jaren verstreken? Dan wordt deze termijn in eerste instantie verlengd tot (maximaal) tien jaar. Dit noemen we de termijnbescherming. Hoewel dit wellicht nadelig klinkt voor jou als verhuurder, biedt het wel zekerheid dat een huurder voor langere tijd het bedrijfspand zal blijven huren.

Daarnaast geniet een huurder huurbescherming. Als je als verhuurder overgaat tot opzegging bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte, dan leidt dit niet automatisch tot het einde van de huurovereenkomst. Gaat de huurder immers niet akkoord met de opzegging? Dan dien je beëindiging te vorderen bij de rechter en dit kan alleen op een door de wet aangewezen grond.

Verder kent 290-bedrijfsruimte tot op zekere hoogte een huurprijsbescherming. Probeer je onderling een huurverhoging of -verlaging overeen te komen, maar lukt dit niet? Dan kun zowel jij als verhuurder als de huurder naar de rechter stappen om de huurprijs aan te laten passen.

Wanneer is sprake van 230a-bedrijfsruimte?

230a-bedrijfsruimte noemen we ook wel overige bedrijfsruimte. Valt het pand niet onder 290-bedrijfsruimte of onder woonruimte? Dan is de kans groot dat het 230a-bedrijfsruimte is. Hier valt voornamelijk te denken aan bedrijfsruimte die wordt gebruikt om een beroep uit te oefenen door bijvoorbeeld een advocaat, notaris of een adviseur. Daarnaast zijn voorbeelden van 230a-bedrijfsruimte de verhuur van fabrieken, banken, bioscopen, reisbureaus, garages, loodsen, etc.

Ontruimingsbescherming

Bij de verhuur van 230a-bedrijfsruimte eindigt de huurovereenkomst wél zodra je de huurovereenkomst als verhuurder opzegt. Je dient als verhuurder er rekening mee te houden dat je de ontruiming schriftelijk moet aanzeggen. De huurder geniet dan een ontruimingstermijn van twee maanden of zelfs langer als de rechter een verlenging toewijst.

Kun je een regime kiezen?

Nee. Het is niet mogelijk om simpelweg een regime uit te kiezen. Het regime wordt bepaald aan de hand van de overeengekomen bestemming en het feitelijke gebruik, zoals hierboven uitgelegd.

Beide regimes van toepassing?

Helaas is het niet altijd gemakkelijk om het juiste regime te achterhalen. Ook kan het zijn dat de bestemming onder beide regimes valt. Dit is een probleem, want in principe kan er slechts één regime van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bowlinghal (230a-bedrijfsruimte) waar ook drankjes worden geserveerd (290-bedrijfsruimte). Of aan een supermarkt (290-bedrijfsruimte) met opslagruimte (230a-bedrijfsruimte).

De huurovereenkomst laten opstellen

Nogmaals, het lijkt gemakkelijk om zelf een huurovereenkomst op te stellen. Welk regime van toepassing is, ligt echter niet altijd voor de hand. Het is daarom verstandig om betreft de bestemming een jurist om hulp te vragen.

Vergeet daarnaast niet dat het opstellen van een huurovereenkomst maatwerk is. Ook al lijkt een model, dat je online hebt gevonden, volledig en gemakkelijk in te vullen, dat is lang niet altijd zo. Het kan zomaar zijn dat een belangrijke bepaling, die in jouw situatie van belang is, ontbreekt in het model. Bovendien zijn er bepalingen in het huurrecht waarvan je mag afwijken, terwijl een model dat vaak niet doet. Het loont dan juist om een huurovereenkomst met maatwerk te laten opstellen. Kijk hier vooral kritisch naar!

Kunnen wij de huurovereenkomst voor je opstellen? Of heb je slechts hulp nodig bij het bepalen welk regime van toepassing is? Laat het ons dan vooral weten.