Aannemer moet bouw van huis afronden, op straffe van hoge dwangsom

Als een aannemer de op zijn eigen planning gebaseerde termijn voor de oplevering van een huis fors overschrijdt, is een hoge dwangsom op zijn plaats. Dat besliste het hof in een kort geding over een geschil tussen het aannemersbedrijf en twee kopers. 

Een aannemersbedrijf sluit met twee kopers een aannemingsovereenkomst voor de bouw van een nieuwbouwhuis voor ruim 4,4 ton. Daarin is vastgelegd dat het huis binnen ongeveer 26 weken na de definitieve planning (eind december 2019) zal worden opgeleverd. Op of rond 2 januari 2020 start de bouw. Wanneer er een geschil ontstaat over de uitvoering en betaling van meer- en minderwerk en de deugdelijkheid van al uitgevoerd werk, legt de aannemer het werk in februari 2021 stil.

Bindend advies

De aannemer en de kopers schakelen samen de Raad van Arbitrage in voor een bindend advies. De bindend adviseur bepaalt hierop dat de aannemer het werk volgens de aannemingsovereenkomst moet afmaken en de werkzaamheden zo snel mogelijk moet hervatten. Het aannemersbedrijf gaat hier niet mee akkoord en laat de kopers weten dat het alleen nog de ruwbouw wil afronden en dat het de plaatsing van de installaties en de afbouw aan de kopers overlaat. De desbetreffende posten zouden daarbij worden verrekend met de nog openstaande facturen. De kopers spannen hierop een kort geding aan bij de voorzieningenrechter (rechtbank Rotterdam). Ze willen dat de aannemer wordt veroordeeld om het werk binnen een dag na betekening van het vonnis voort te zetten volgens de overeenkomst, het overeengekomen meer- en minder werk en het bindend advies, en dat het huis voor 1 april 2021 wordt opgeleverd, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Ernstig misrekend

De voorzieningenrechter gaat daarin mee en veroordeelt de aannemer om de bouwwerkzaamheden te hervatten en naar de eisen van goed en deugdelijk werk af te ronden volgens de aannemingsovereenkomst, het overeengekomen meer- en minder werk en nader gespecificeerd in het bindend advies. Het aannemersbedrijf moet het huis uiterlijk 15 juli opleveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.500 voor iedere dag dat het huis vanaf 15 juli 2022 niet of niet volledig is opgeleverd, tot een maximum van € 150.000. De rechter weegt hierbij mee dat de aannemer zich heeft neergelegd bij het bindend advies en dat hij daarna een planning heeft overgelegd waaruit volgt dat het werk uiterlijk half juli 2022 opgeleverd kan worden. Onvoldoende is volgens de rechter komen vast te staan dat het werk veel eerder af kan zijn. De aannemer heeft zich dus ernstig misrekend in de oorspronkelijke planning en het is in zijn belang en dat van de kopers dat het huis volgens een realistische planning wordt afgebouwd. De aannemer spant daarop opnieuw een kort geding aan, nu bij het hof Den Haag.

Eigen planning

Volgens het aannemersbedrijf moet het vonnis worden vernietigd, omdat de voorzieningenrechter de vordering van de kopers anders heeft toegewezen dan gevorderd, door een later tijdstip voor de oplevering vast te stellen. Het hof volgt het bedrijf niet in deze stelling. Omdat de aannemer had aangevoerd dat het onmogelijk was het huis volgens de oorspronkelijke planning op te leveren, heeft de voorzieningenrechter dat verweer gehonoreerd door hem te bevelen het werk overeenkomstig zijn eigen planning op te leveren. Daarmee heeft de rechter minder toegewezen dan is gevorderd, wat is toegestaan nu het mindere besloten ligt in de vordering de woning voor een bepaalde datum op te leveren.

Nevenaannemers

De aannemer stelt verder dat geen rekening is gehouden met het feit dat hij ook van nevenaannemers afhankelijk is en dat zich onvoorziene omstandigheden kunnen voordoen, zoals onwerkbare dagen, vertragingen door grondstoftekorten, de coronapandemie of de oorlog in Oekraïne. Volgens hem is het onredelijk een dwangsom te verbinden aan een opleveringstermijn als deze niet kan worden gehaald door oorzaken die niet voor zijn rekening komen.

De voorzieningenrechter van de rechtbank heeft de aannemer veroordeeld om het werk af te maken volgens de door de hem zelf gemaakte planning. Een aantal van de genoemde onvoorziene omstandigheden was toen al bekend, zodat hij daarmee in zijn planning rekening heeft kunnen houden, aldus het hof. Ook mag worden aangenomen dat hij in zijn planning rekening heeft gehouden met onwerkbare dagen. Dat sprake zou kunnen zijn van vertraging in de oplevering door de oorlog heeft hij niet onderbouwd, terwijl die toen al enkele maanden aan de gang was. Tegen deze achtergrond ziet het hof geen reden om de oplevertermijn vanwege onvoorziene omstandigheden aan te passen.

Hoge dwangsom

Het aannemersbedrijf heeft verder nog geprotesteerd tegen de dwangsom, die volgens hem onredelijk hoog is. Naar het oordeel van het hof is een hoge dwangsom echter op zijn plaats. De dwangsom is immers gesteld op overschrijding van een termijn die gebaseerd is op de planning die de aannemer zelf maakte. Mede gezien het feit dat de opleverdatum van 15 juli 2022 twee jaar later ligt dan de oorspronkelijk overeengekomen oplevering, acht het hof het redelijk een zware sanctie te verbinden aan deze overschrijding. Maar een dwangsom van € 1.500 per dag, met een maximum van € 150.000, vindt ook het hof te gortig, en niet in verhouding tot de aanneemsom en tot wat gebruikelijk is in de branche. Het hof stelt de dwangsom daarom vast op € 500 per dag, met een maximum van € 50.000. Daaraan voegt het hof de bepaling toe dat de dwangsom niet zal worden verbeurd als de vertraging wordt veroorzaakt door toeleveranciers die door de kopers zijn ingeschakeld. Voor het overige wordt het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.

ECLI:NL:GHDHA:2022:2262