Buurman moet gebruik van zijn perceel dulden door ‘ladderrecht’

Een bedrijf moet bouwwerkzaamheden uitvoeren. Het moet daarvoor op het terrein van de buren komen. Die moeten dit toestaan, op grond van het ‘ladderrecht’.

Een holding is eigenaar van een perceel met een uitweg naar een bepaalde straat. Op het perceel ernaast ligt een verharde weg naar een andere straat. Deze weg is afgesloten met een hek. De holding wil op haar percelen een kantoorpand, een zonnepanelenpark en een carport bouwen en parkeerplaatsen aanleggen. De eigen uitweg is echter niet geschikt voor het zware transport dat nodig is voor de aanvoer van materialen. De verharde weg van de buren is dat wel, maar zij geven geen toestemming om die weg te gebruiken. De holding probeert bij de rechtbank Den Haag af te dwingen dat de buren het transport moeten dulden. Er is immers sprake van een ‘erfdienstbaarheid van weg’ (in gewone taal: een recht van overpad) en het ‘ladderrecht’.

Erfdienstbaarheid

De erfdienstbaarheid is in 1977 gevestigd om de toenmalige verkoper (een veehouder) toegang te geven tot een weiland. Daarna is de erfdienstbaarheid ruim 40 jaar lang gebruikt door verschillende boeren. Maar dit betekent nog niet dat de holding kan verlangen dat zij op grond van deze erfdienstbaarheid onbeperkt toegang krijgt tot het perceel van de buren. Voor veel bouwwerkzaamheden kan zij haar eigen toegangsweg gebruiken, behalve voor 10 tot 12 zware transporten. Deze kunnen eigenlijk alleen plaatsvinden over de verharde weg van de buren. Die zijn dan op grond van het zogenoemde ladderrecht verplicht dit toe te staan, zo volgt uit het Burgerlijk Wetboek.

Ladderrecht

Het ladderrecht (of steigerrecht) staat iemand toe het perceel van zijn buren te gebruiken voor het uitvoeren van noodzakelijke werkzaamheden aan zijn eigendom. Het gaat verder dan alleen het neerzetten van een ladder of steiger. Buren moeten ook toestaan dat muren worden gestut en dat bouwmaterialen worden aangevoerd. Wel moeten de buren die gaan bouwen hun buren hierover goed inlichten en eventuele schade vergoeden. Buren kunnen dit weigeren als zij ‘gewichtige redenen’ hebben.

Geen gewichtige redenen

De holding kan de zware transporten niet via de eigen weg uitvoeren: daarin zit een te scherpe bocht. Een andere manier om op de bouwplaats te komen is er niet, de verharde weg van de buren is de enige optie. Die buren hebben geen ‘gewichtige redenen’ aangedragen om dit incidentele gebruik van deze weg te weigeren. Schade zal er niet ontstaan, hooguit wat hinder. De holding mag die weg dan ook van de voorzieningenrechter gebruiken, maar ze moet wel zoveel mogelijk rekening houden met voorkeurstijden van de buren. Transporten moeten twee dagen van te voren bij hen worden aangemeld.

Dwangsom

De buren zeggen hieraan te zullen meewerken, maar toch legt de voorzieningenrechter een dwangsom op van € 500 voor iedere dag dat zij het toegangshek niet openen, tot een maximum van € 10.000.

ECLI:NL:RBDHA:2024:4259