Appartementseigenaar is niet zomaar ook eigenaar van dakterras

Een appartementseigenaar stelt door verjaring ook eigenaar te zijn geworden van het dakterras dat jaren geleden is aangelegd op een ander appartement in hetzelfde appartementsgebouw. Wanneer de rechtbank de door hem gevorderde verklaring voor recht afwijst, gaat hij in hoger beroep. Wat is het oordeel van het hof? 

De man is sinds 2006 eigenaar van het appartementsrecht, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van dit appartement op de vijfde en zesde verdieping van het appartementsgebouw. Een van de vorige eigenaars heeft in 1992 toestemming gekregen van de Vereniging van Eigenaars (VvE) om het op een ander appartement gelegen dakterras te gebruiken. Deze toenmalige eigenaar had een deur in de buitenmuur van het appartement geplaatst, om zo het dakterras te kunnen betreden. 

Bezitter of houder

In 2019 laat de VvE de huidige eigenaar weten de toestemming voor het gebruik van dit dakterras te beëindigen. De man stapt hierop naar de rechtbank en vordert een verklaring voor recht dat hij door verjaring eigenaar geworden is van het dakterras. Aangezien dit al 28 jaar in bezit is, is de rechtsvordering tot beëindiging van dat bezit namelijk verjaard, zo stelt de man. De VvE is het hier niet mee eens. Met de destijds verleende toestemming is de eigenaar van het appartement geen bezitter, maar houder van het dakterras geworden. De rechtbank wijst de vordering van de nieuwe eigenaar af, waarna de man in hoger beroep gaat bij het hof Den Bosch. Daar gaat het in de kern om de vraag of de man door zogeheten extinctieve verjaring eigenaar is geworden van het dakterras.

Extinctieve verjaring

De eigenaar beroept zich op de zogeheten extinctieve verjaring van artikel 3:105 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel bepaalt dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Artikel 3:306 BW bepaalt dat zo'n rechtsvordering na 20 jaar verjaart. In deze zaak is van belang of, en wanneer de nieuwe eigenaar of een van zijn rechtsvoorgangers het dakterras in bezit heeft genomen en of dit bezit 20 jaren ononderbroken heeft voortgeduurd, aldus het hof.

Feitelijke macht

Voor de beantwoording van de vraag of iemand een goed in bezit heeft genomen, is onder meer bepalend of hij de feitelijke macht over dat goed is gaan uitoefenen met de pretentie eigenaar te zijn en of hij dit voor zichzelf doet. Deze machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezetter teniet doet. Dat volgt onder meer uit jurisprudentie van de Hoge Raad. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn onvoldoende voor een inbezitneming, zo volgt uit artikel 3:113 lid 2 BW. Daarnaast is artikel 3:111 BW van belang. Dit wetsartikel brengt met zich mee dat een houder uit zichzelf geen verandering kan brengen in zijn houderschap of de grondslag daarvan. Hij kan zichzelf niet tot bezitter maken en houderschap evenmin op grond van een andere titel verkrijgen. Ook kan hij niet houder voor een ander worden.

Gebruiksrecht

Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij bezitter van het dakterras is geworden heeft de nieuwe eigenaar aangevoerd dat de vroegere eigenaar en diens rechtsopvolgers verschillende bezitshandelingen hebben verricht. Zo hebben ze het dakterras toegankelijk gemaakt via een deur vanuit het appartement, veiligheidsbalustrades aangebracht en bloembakken neergezet. Het hof gaat daarin niet mee. Dat de toenmalige eigenaar vanaf 1992 de feitelijke macht over het dakterras is gaan uitoefenen, berust volgens het hof op de in dat jaar door de VvE aan hem verleende toestemming om het dak als zonneterras te gebruiken. Er is hem toen dus een gebruiksrecht verleend, waardoor hij als houder – en niet als bezitter – moet worden gekwalificeerd. Dat deze toenmalige eigenaar (en ook zijn rechtsopvolgers) allerlei handelingen heeft verricht, past bij dat gebruiksrecht op grond waarvan hij het dakterras is gaan houden, aldus het gerechtshof. Het hof komt dan ook – net als de rechtbank – tot de conclusie dat de vordering van de huidige eigenaar niet toewijsbaar is. Ook de andere grieven van de man worden verworpen.

ECLI:NL:GHSHE:2022:3692