Drie maanden huurachterstand is voldoende voor ontbinding

Een paar maanden de huur niet betaald, mag de verhuurder dan de huurovereenkomst ontbinden? Dat mag, zeker als de huurder al vaker is gewaarschuwd.

Een man huurt een bedrijfsruimte voor 806 euro per maand. Er is een huurachterstand van meer dan drie maanden. In de algemene bepalingen staat dat, wanneer niet tijdig wordt betaald, de huurder een boete moet betalen. Die is minimaal 300 euro per maand. Daarbovenop moet de huurder kosten betalen die de verhuurder maakt om het geld te innen. De verhuurder stapt naar de rechtbank Overijssel. Hij betoogt dat de huurder steeds te laat betaalde, dat hij daarop meerdere keren is aangesproken en toen het niet beter werd de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is ontbonden. Dat laatste bestrijdt de huurder: hij heeft niet getekend voor ontbinding en ontruiming.

Tekortkoming

Op grond van het Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Dat kan echter niet als de tekortkoming te weinig voorstelt. Drie maanden huurachterstand, is dat te veel? Rechtvaardigt dat de ontbinding van de huurovereenkomst?

Niet akkoord

Om te beginnen: volgens de kantonrechter is de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden ontbonden. Er is wel een brief van de verhuurder, maar dat is een eenzijdige verklaring waaruit niet de wil van de huurder blijkt. De huurder heeft gesteld niet akkoord te zijn met het einde van de huurovereenkomst. Die is dan ook niet ontbonden.

Achterstallige huur

Dat de huurder niet betaalde komt, zo zegt hij zelf, door gebreken aan het pand. Maar dit onderbouwt hij niet. Het is duidelijk dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Nu de huurachterstand al minimaal drie huurtermijn bedraagt, en inmiddels verder is opgelopen, is de tekortkoming zodanig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij moet wel nog de achterstallige huur betalen en voor elke maand achterstand de boete. En omdat de huurder het pand in slechte staat heeft achtergelaten, moet hij ook nog die schade vergoeden.

Privacyregels

De huurder doet nog een beroep op verrekening. Doordat de verhuurder meerdere keren de bedrijfsruimte is binnengetreden zonder dat de huurder daarvoor toestemming had gegeven, is er bij aanwezige cliënten van de huurder onrust ontstaan. Dat was in strijd met de privacyregels en de huurder heeft door deze onverwachte bezoekjes inkomstenverlies geleden. Maar omdat de huurder geen enkele concrete schade noemt en ook geen enkel bewijsstuk inbrengt, gaat de kantonrechter hieraan voorbij

ECLI:NL:RBOVE:2022:2177