Concurrent vestigt zich in het winkelcentrum

Een drogist in een winkelcentrum zegt de huurovereenkomst op als hij merkt dat een concurrent zich er ook vestigt. De kantonrechter moet beoordelen of dat zo maar kan.

Een drogist van een keten huurt een winkelruimte in een winkelcentrum. Als hij de huur niet meer betaalt, stapt de verhuurder naar de kantonrechter (rechtbank Rotterdam). Volgens de huurder ligt het probleem juist bij de eigenaar van het winkelcentrum. Die stond het toe dat, zonder overleg, een directe concurrent zich in het winkelcentrum kon vestigen. Daarop heeft de huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Dat is wettelijk mogelijk als sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en als die tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.

Overleg

De kantonrechter constateert dat nergens in de huurovereenkomst staat dat de eigenaar met huurders moet overleggen over het vestigen van nieuwe huurders. Op dit punt is de eigenaar niet tekortgeschoten. Op grond hiervan had de drogist de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk mogen ontbinden.

Gebrek

De drogist stelt verder dat sprake is van een ‘gebrek’ doordat de eigenaar een concurrent in het winkelcentrum heeft geplaatst. In de huurovereenkomst staat dat het winkelcentrum ‘een belangrijk deel van zijn kracht moet ontlenen aan het feit dat er verschillende branches op verschillende niveaus werkzaam zijn’. De huurder heeft er daarom niet op mogen vertrouwen dat hij altijd de enige drogisterij in het winkelcentrum zou zijn. Anders had hij daarover eerder afspraken moeten maken. Overigens, in de huurovereenkomst staat geen exclusiviteitsclausule of non-concurrentiebeding. De drogist had vaak lege schappen en het interieur was verouderd. Dat was niet het niveau dat de eigenaar van het winkelcentrum wenste. Volgens de kantonrechter was de vestiging van de andere drogisterij in het winkelcentrum geen gebrek dat aan de eigenaar kan worden toegerekend.

Onvoorziene omstandigheid

Was de plaatsing van een concurrent in het winkelcentrum een ‘onvoorziene omstandigheid’, zodat de eigenaar niet kon vasthouden aan de huidige huurprijs? Ook niet: in de huurovereenkomst staat dat de drogist juist rekening moest houden met de omstandigheid dat er verschillende branches werkzaam konden zijn. Er was eigenlijk al voorzien in de mogelijkheid dat een concurrent zich in het winkelcentrum kon vestigen. Ook van een onvoorziene omstandigheid is geen sprake. Daar komt bij dat de twee drogisterijketens een andere uitstraling hebben en elkaar niet overal op beconcurreren. Dat een concurrent zich aandient, hoort nu eenmaal bij het ondernemersrisico. De huurovereenkomst is niet buitengerechtelijk ontbonden, de huurder moet zich aan de huurverplichtingen houden.

ECLI:NL:RBROT:2022:4032