Niet zomaar onderhandelingen afbreken

Als twee partijen in gesprek zijn over een overeenkomst, mogen die onderhandelingen niet zomaar worden afgebroken. Als dat toch gebeurt, hoeven de gesprekken ook weer niet altijd te worden voortgezet.

Dat merkt een rijschoolhouder die een parkeerterrein huurt van voetbalclub ADO. Op een gegeven moment geeft ADO aan meer geld uit het parkeerterrein te willen halen. Partijen maken afspraken over onder andere het ophangen van (extra) spandoeken. Tijdens de gesprekken laat de rijschoolhouder weten het parkeerterrein graag voor meerdere jaren te willen huren. Ook wil hij daarvoor best meer betalen. ADO vindt dat bespreekbaar, maar zegt ook het terrein te willen verhuren aan de hoogste bieder. Dan zegt ADO de huurovereenkomst plotseling op. De rijschoolhouder wil dat de huurovereenkomst wordt voortgezet en dat ADO doorgaat met de onderhandelingen over de voorwaarden.

Gerechtvaardigd vertrouwen

De voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag wijst op een belangrijke regel: een partij is altijd vrij onderhandelingen af te breken, tenzij bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat dit niet zal gebeuren. In dit geval had ADO de onderhandelingen niet mogen afbreken. Tijdens gesprekken liet de voetbalclub weten toe te werken naar een langdurige huurrelatie (drie jaar, eventueel met twee jaar extra). De rechtbank beschouwt dit als een toezegging. Ook zegde ADO toe met een voorstel te komen voor nieuwe huurvoorwaarden, maar de club gaf daar geen gevolg aan. ADO heeft bij de rijschoolhouder het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat er tussen partijen een nieuwe overeenkomst tot stand zou komen, mits de huurder een voor ADO acceptabele hogere huurprijs zou betalen. ADO had laten berekenen dat het parkeerterrein meer dan het dubbele waard is dan wat de rijschoolhouder ervoor betaalt, maar die was zelf ook bereid de huurprijs te verdubbelen. Gelet op dit gerechtvaardigde vertrouwen mocht ADO niet ‘uit het niets’ twee andere partijen als potentiële huurders uitnodigen, waarna ADO de beste deal zou kiezen. Kortom: ADO had de onderhandelingen met de rijschoolhouder niet mogen afbreken.

Niet verder onderhandelen

Moeten de onderhandelingen dan worden voortgezet? Ook niet. ADO wil niet verder met de rijschoolhouder. Er is al een andere huurder en de overeenkomst met deze partij wil ADO nakomen. Bovendien had de rijschoolhouder, in strijd met de huurvoorwaarden, het parkeerterrein onderverhuurd aan derden. Zo kan ADO er niet op vertrouwen dat de rijschoolhouder zijn verplichtingen uit een nieuwe huurovereenkomst zal nakomen. Bovendien zou de man verbaal en fysiek zeer agressief en intimiderend jegens medewerkers van ADO zijn geweest. ADO hoeft dan ook niet verder met hem in zee, langer onderhandelen heeft geen zin meer.

ECLI:NL:RBDHA:2022:1890