Waardevermindering huis door minder avondzon wordt niet gecompenseerd

Na de levering van een stuk bouwgrond blijkt die kleiner dan afgesproken. Het perceel krijgt daardoor minder avondzon, wat de waarde van het nog te bouwen huis kan drukken. De koper wil een schadevergoeding, de kantonrechter wijst dat af.

Een man koopt een stuk bouwgrond, onderdeel van een groot nieuwbouwproject. De kavel zou een oppervlakte hebben van 464 m² maar na levering bleek dit 445 m² te zijn. De koper vordert bij de rechtbank Rotterdam dat de verkopers de resterende meters alsnog leveren, of dat hij € 9.500 (19 m² à € 500) terugkrijgt. Ook wil hij een schadevergoeding van € 10.406: nu de tuin minder diep is dan verwacht, heeft hij minder avondzon, waardoor het huis minder waard wordt.

Klacht- en mededelingsplicht

De verkopers stellen dat de koper hierover te laat heeft geklaagd. Maar omdat zij wisten van het te kleine perceel en dit niet aan de koper hebben verteld, kunnen zij geen beroep doen op schending van de klachtplicht. De verkopers waren aanwezig bij een informatieavond over het project. Daar bleek dat een bepaalde weg een meter breder moest worden, zodat de brandweer er makkelijker doorheen kon. Alle percelen worden daardoor wat kleiner. De koper was er op deze avond niet bij. Hij kreeg pas na deze avond het aanbod om de bouwgrond te kopen. Op de verkopers rustte een mededelingsplicht. Nu ze een kleiner bouwperceel hebben geleverd dan was overeengekomen, zijn ze tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Nakoming – de resterende grond leveren – is niet mogelijk, wel moeten de verkopers een schadevergoeding van € 9.500 betalen.

Avondzon

En de vergoeding voor de gemiste avondzon in de achtertuin? De koper legt een internetpublicatie over waarin een hypotheekverstrekker stelt dat huizen die veel zon in de tuin hebben gemiddeld 2,2 procent duurder zijn dan een woning met alleen middagzon. Maar volgens de kantonrechter is niet gebleken dat die algemene conclusie ook opgaat voor het huis  van deze koper. Hij heeft geen taxatie van een NVM-makelaar overgelegd waaruit het eventuele verschil in waarde blijkt tussen zijn huidige woning op een kavel van 445 m² en dezelfde woning op een kavel van 464 m². Ook volgt uit het artikel dat huizen met veel zon over het algemeen een tuin op het zuidwesten of westen hebben, en de tuin van de koper ligt op het noordoosten. De gemiddeld hogere prijs voor woningen met veel zon geldt dus niet voor zijn huis. Omdat de koper ook geen documenten heeft ingebracht waarmee inzichtelijk wordt hoeveel zon er wordt gemist nu zijn tuin minder diep is, wijst de kantonrechter de schadevergoeding af.

ECLI:NL:RBROT:2024:9320