Wederzijdse dwaling bij huurovereenkomst op basis van toezegging gemeente

Een huurder en verhuurder gaan een huurovereenkomst aan op basis van een onjuiste veronderstelling. Is hier sprake van dwaling?

Een oliemaatschappij wil een tankstation beginnen op een te huren perceel. De gemeente bevestigt dat daarvoor zonder aanvullende voorwaarden een omgevingsvergunning zal worden verleend. De gemeente komt later terug op haar toezegging. Dan is de huurovereenkomst tussen de oliemaatschappij en de eigenaar al gesloten.

Tankstation

Voordat de huurovereenkomst tussen de oliemaatschappij (als huurder) en de eigenaar van het perceel (als verhuurder) wordt gesloten, bevestigt een medewerker van de gemeente in een e-mail dat voor de bouw en exploitatie van een nieuw tankstation een omgevingsvergunning zal worden verleend. Volgens de medewerker is dit toegestaan op basis van het bestemmingsplan. Er worden op dat moment geen voorwaarden genoemd. Zowel huurder als verhuurder krijgt deze e-mail te lezen voordat de huurovereenkomst wordt gesloten.

Ontmanteling

Op het moment dat de huurder een omgevingsvergunning aanvraagt wordt deze echter afgewezen. De gemeente stelt dan de aanvullende voorwaarde dat een ander tankstation van de oliemaatschappij in dezelfde gemeente eerst moet verdwijnen. Dat blijkt niet mogelijk, omdat dat tankstation niet kan worden ontmanteld; een voor de ontmanteling benodigde asbestinventarisatie kan niet worden uitgevoerd.

Vernietiging

De huurder zegt de huurovereenkomst daarom op met de contractuele opzegtermijn van één jaar. De verhuurder accepteert die opzegging niet. Om die reden vernietigt de huurder de huurovereenkomst op grond van wederzijdse dwaling. Volgens de huurder zijn hijzelf en de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan en is de huurovereenkomst onder invloed van die dwaling tot stand gekomen. De huurder is ervan overtuigd dat zij de huurovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) had gesloten als zij wist van de aanvullende voorwaarde van de gemeente.

Opzegging

Partijen komen er niet uit en wenden zich eerst tot de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Deze oordeelt dat de huurovereenkomst met een opzegtermijn van een jaar is beëindigd door de opzegging. De huurder moet op basis van die uitspraak dus nog wel een jaar huur betalen aan de verhuurder. In hoger beroep is het gerechtshof ’s-Hertogenbosch het daar niet mee eens. Volgens het hof is in deze zaak sprake van wederzijdse dwaling.

Cassatie

De Hoge Raad bevestigt in dit arrest het oordeel van het gerechtshof. Volgens de Hoge Raad ging zowel huurder als verhuurder er bij het sluiten van de huurovereenkomst vanuit dat de vestiging van het tankstation mogelijk zou zijn zónder de verplichting tot het verwijderen van het andere tankstation. Dit was een essentiële veronderstelling voor de huurder. De veronderstelling was van wezenlijk belang voor de huurder; volgens de Hoge Raad zou de huurder de huurovereenkomst niet hebben gesloten als zij had geweten dat het bestemmingsplan de vestiging niet zonder aanvullende voorwaarde toestond. Daarmee staat de dwaling vast. De huurovereenkomst is daardoor vernietigd; er is nooit een geldige overeenkomst geweest.

ECLI:NL:HR:2024:1065