Mededelingsplicht van verkoper bij levering woning heeft grenzen

De verkoper van een woning moet aan de koper vertellen welke gebreken er zijn. Maar die mededelingsplicht kent zijn grenzen, oordeelt de rechtbank in deze zaak.

Een echtpaar koopt een woning voor € 1.900.000. Onder de woning ligt een groot souterrain, met een wasruimte, een technische ruimte, een tv-kamer, een sportruimte en een logeerkamer. In een vragenlijst heeft de verkoper op vragen over vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en wanden, het vakje ‘ja’ aangekruist. Daarbij heeft hij toegelicht dat er twintig jaar geleden in het souterrain een lekkage is geweest, maar ook dat die is hersteld. Sindsdien zijn er geen problemen meer.

Herstelkosten

Een maand na de levering constateren de kopers vocht in het souterrain en melden dit aan de verkoper en de makelaar. De kopers eisen € 78.712 aan herstelkosten. De verkoper weigert te betalen. De kopers leggen het geschil voor aan de rechtbank Gelderland. Zij stellen dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De verkoper beweert dat het gebrek niet aanwezig was toen de woning werd geleverd. Hij heeft alles wat hij wist over lekkages meegedeeld.

Geen zichtbare gebreken

De rechtbank geeft de verkoper gelijk. Tijdens de verkoop hebben makelaars de woning tien keer bezocht en nooit vochtdoorslag of lekkage waargenomen. Ook bij de gezamenlijke schouw van de woning op de dag van de levering waren er geen zichtbare gebreken. Daaruit concludeert de rechtbank dat er tijdens de overdracht geen vochtproblemen waren.

Mededelingsplicht

Op grond van de koopovereenkomst hebben de kopers de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaard. De verkoper behoorde hen wel op de hoogte te stellen van de gebreken waarvan hij behoorde te weten dat ze voor die koper van belang zijn, en waarvan hij wist of vermoedde dat de kopers ze niet kenden. Is hij die verplichting nagekomen? De verkoper heeft op de vragenlijst de vochtproblemen aangegeven (van twintig jaar geleden) en gemeld dat die zijn hersteld. Volgens de rechtbank is de verkoper niet verplicht om naast deze expliciete vermelding ook nog mondeling te wijzen op de lekkages en reparaties in die tijd.

Onderzoeksplicht

Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper: die moet nagaan of de woning aan zijn eisen voldoet voordat hij tot aankoop overgaat. Er is geen algemene verplichting om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, maar kopers moeten wel de antwoorden op de vragenlijst kritisch bezien en waar nodig een toelichting vragen of nader onderzoek laten doen naar eerdere gebreken die de verkoper op de vragenlijst had vermeld. Dat hebben zij niet gedaan, en dat komt voor hun rekening en risico. Van een verkoper kan niet worden verlangd dat hij melding maakt van hem onbekende gebreken. De nieuwe eigenaren zullen zelf de kosten van herstel van het souterrain moeten dragen.

ECLI:NL:RBGEL:2024:3556